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物業費調價難,如何實現“質價雙提升”?

發布: 2020-11-17     文章來源:     查看: 201次

讀者來信

物業服務越來越差還想漲價?

不管是新小區、老小區,關于物業費調整總歸是個敏感話題。不同利益方都有苦惱:社區居民們說,物業服務感受度越來越差,卻還想漲價;物業也很無奈,管理成本逐年增加,居民的要求和抱怨卻多了,影響到了收繳率,更無法調動起積極性。雙方似乎都陷入了難以破解的死循環。更有甚者,物業干脆拋盤走人。

物業費漲不漲價,看似是經濟問題,實則關系到社區治理方方面面。我們可以將其視為社區治理的托底資金。適時合理、公開協商地科學調整物業服務收費,強調質價雙提升,讓居民有更好的感受度,讓物業有更多的積極性,也為社區治理凝聚人心奠定基礎。

建議政府加強頂層設計,讓物業服務收費標準能合理反映成本變化;同時進一步完善誠信體系,對于不繳納物業費的居民也有相應處罰手段。

——上海市民 沈銀歡

圍繞破解物業費調價難題,記者調查發現,在上海,從政府、社區到社會組織,各方凝結成合力,結合各自實際在實踐中創新模式舉措,尋求破解之道。

在虹口區部分小區,由政府資金埋單的試吃模式讓物業積極提升服務品質,也讓許多居民在體驗后覺得漲得值。金山區部分動遷安置房小區,政府專項補貼定向發放給支付物業費的居民,為后續美麗家園建設積蓄能量。在中心城區黃浦區,居委會、物業、業委會引領居民全程依法、依規參與物業服務調價的協商協調,讓調價機制更合理規范。

政府貼補試吃期,破解先調價還是先提質難題

先提價還是先提質,這是擺在調整收費面前的第一道坎兒。如果先提質,意味著物業企業要先貼錢讓利;如果先提價,就得先說服業主,免除他們的顧慮:后續服務水準能否跟上。

在虹口區東海小區,這個困擾許久的兩難尋到了解決良方。啟動正式調價前,區房管局主動跨前一步,用財政資金為物業服務試吃期埋單,補貼物業費差價,幫物業、社區居民搭平臺,力促物業服務質價雙提升。經過兩個月的試吃期,物業服務品質大大提升,居民滿意度增長明顯,自今年91日起,該小區住宅物業管理費正式上調,從每月每平方米0.18元上調至每月每平方米0.69元。

區房管局還制定了實施辦法:兩個月試吃期滿,若業主滿意率達70%及以上,則提價成功;若滿意率低于70%,則退回原合同的收費標準及服務內容。該機制自實施以來,虹口區有16個小區成功調價,實現物業服務管理質價雙提升。

質價相符協商定價,居民參與調價全過程

接著的一道關,究竟怎么調?

據調查,2015年,上海市政府定價事項清單中取消了物業收費標準指導價。而根據2018年新修訂的《上海市住宅物業管理規定》,物業收費完全實現市場化運作,由第三方機構先評估,再由業主表決決定。

在黃浦區半淞園路街道,由居民全過程參與的物業費價格調整機制為科學合理定價帶來了新思路。在這里,從新建商品房、售后公房到保障性住房等等,不同類型住房都有各自相對應的物業服務標準規范。每個物業服務項目則按照服務質量,由低到高分為若干個等級,實施分類治理。

同時,居委會、物業、業委會引領各類組織和廣大居民有序參與物業服務價格調整事前、事中、事后的全過程監督,進一步提升居民滿意度。各方努力下,街道內的海州麗園小區物業費由每月每平方米1.7元調整至2.2元。物業費漲價了,但物業服務水平也顯著提高,各方都說漲得值,物業費收繳率也同步上升,超過了95%。

培育按質論價新理念,推動實現質價相符

在專家看來,建立科學、規范的物業服務價格調整機制,政府在其中發揮的引導作用十分關鍵。

現實中,也有市民呼吁,希望重新設立物業服務政府指導價,為各方提供權威可信的參照依據。對此,上海市房管局表示,目前上海市物業管理行業協會網站已發布了1500個小區物業服務價格監測信息,為業主與物業服務企業協商定價提供參考。

今年51日,新修訂的《住宅物業管理服務規范》發布,該規范引入了分類評級制度,對居住物業服務設置了5個服務規范等級,明確物業服務企業要主動接受由業主、相關行政主管部門或第三方服務機構開展客戶滿意度調查,發現問題及時整改,提升服務質量。

下一步,上海市房管局還將修訂物業服務合同示范文本,引導合同雙方根據小區實際情況,約定明確合同期內物業服務價格調整方式,保障物業服務正常運行。同時,進一步加強物業服務企業監管,規范經營行為,培育提升業主按質論價的新理念,促進形成質價相符的物業服務市場價格形成機制。(記者 王嘉旖 單穎文)

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