將6個小區的業委會“合并同類項”？這也太難了吧！
年逾七旬的陸煜君，退休前也是大型國企管理崗位的一把好手，可回到所居住的社區，面對這個問題，經過風浪的老陸也一下子犯了難。
西凌新村是居民口中“上海大型居住社區中最復雜的存在”。該社區建于上世紀90年代，住宅建筑面積總計約23.7萬平方米，居民總戶數約3753戶，最“要命”的是，彼時小區劃分了7個物業管理區域，分別組建了各自的業主大會，并選舉產生了多個業委會。一個大社區就此被“掰開了、揉碎了”，各業委會和物業管理邊界不清，責任不明，引致矛盾問題頻發。
去年以來，西凌新村所在的黃浦區半淞園路街道，以黨建為引領，結合“不忘初心、牢記使命”主題教育的開展，積極回應民意，聚焦業委會規范化、法治化建設，啟動了“聯小建大”工程。“合并”分散區域，也“合并”誕生了統一的業委會，翻開了西凌社區治理的新篇章。
當下，結合即將實施的《民法典》，半淞園路街道“鉚”住業委會這個社區基層治理的難點，推進法治化建設——探索以“法治評估”方式加強對業委會的指導監督，聘請律師等專業第三方定期對業委會進行“全面體檢”，出具法治建議書；開展星級評選，設立引導資金，星級業委會將得到申報項目的資金扶持；探索推行業委會“秘書制度”，為業委會減負增能，助力民主協商議事……在黨建引領下“自治+法治”雙輪驅動，探索超大城市基層治理新路。
這兩天，作為西凌新村新一屆業委會主任，老陸高興地透露：“我已經向街道‘預訂’了有法律從業背景的‘業委會法律秘書’，為大家講明白物權這件事。”
物業費上漲，不但沒有“鬧翻天”，收繳率也漲了
住宅小區是城市治理的最小單元，也是社區治理的第一落腳點。作為社區自治管理的重要組織力量，業委會在社區建設、社會發展中的作用日益凸顯。而實踐中，街道、居委會對于業主大會、業委會組建和日常運作的監督指導，常因缺少抓手而處于被動。特別對于業主、業委會、物業公司之間的矛盾糾葛，也無法采取有力有效的干預舉措，影響了住宅小區的管理水平。
作為擁有近10萬常住人口、97個住宅小區的大型居住社區，半淞園路街道對于“理順”業委會這個關鍵節點，進行了一系列探索：2013年在耀江居民區率先試點成立業委會主任聯誼會，2017年在街道層面成立業委會聯合會。搭建平臺，定期組織業委會主任進行學習交流，邀請法律專家開展培訓，邀請區相關部門答疑解惑。同時，加強業委會的專業支撐。街道于2016年培育了專業社會組織“半淞園治理家園服務站”，協助做好各個業委會的組建換屆、矛盾處置、物業成本測算等專業事務。由此，一個個小區內的棘手問題，可以放到更大更專業的平臺上，讓更多專業力量出謀劃策，共商解決辦法。
比如，海州麗園小區業委會用足用好這個太平臺，通過規則先行、協商民主、流程再造，認真傾聽業主訴求，明確物業管理待改進的節點，成功推動了小區物業服務價格根據實際情況進行“質價相符”的合理調整，物業費由每月每平方米1.7元調整至2.2元。業主們不僅沒有“鬧翻天”，而且對改進后的物業服務表示滿意，物業費收繳率明顯上升，超過了95%。
業委會法治“體檢報告”決定能否申請到改造資金
隨著《民法典》的頒布和即將正式施行，半淞園路街道緊扣 “依法、依規、依約”推動業委會法治化建設。
早在2017年，在法律顧問幫助下，耀江居民區針對社區治理的多發問題，制定了住戶守則，對寵物飼養、房屋出租、車輛行駛與停放等8個方面的問題進行約定，形成符合小區實際的自治規約，更成為居民廣泛認可的“小區憲法”。在此基礎上，今年，街道堅持以問題和需求為導向，圍繞難題，強調適用法律的有效性、措施落地的操作性等，推出了《半淞園住戶守則》在全社區推廣。
同時，半淞園路街道黨工委開始探索以“法治評估”的方式對業委會進行指導監督，制定了包括六大規范、36條標準的“業委會法治評估體系”，既涵蓋法律法規、規范性文件對業委會履職的要求，又結合實際運作中的易發問題，明確指標，邀請律師、業委會聯合會理事等對業委會開展“全面體檢”。
“體檢報告”將作為評選星級業委會的主要考量。評上“五星”級的業委會，有的成功申請到了街道引導資金的“安家類”項目，用于車牌識別系統改造、視頻安防系統升級等小區改造；有的率先進行社區微更新改造；還有的業委會已將公共收益轉入專項維修資金賬戶等。一些日常制度不完善的業委會也主動向五星級業委會學習。“法律體檢與評估”產生了正向激勵和引導作用。
“業委會秘書”陸續到崗，法治評估成為社區治理“度量衡”
好不容易成功“合并同類項”的西凌新村，這兩天正實施美麗家園微更新工程，幾個工程隊同時施工，需要業委會參與協調溝通。業委會主任老陸最盼望的就是 “業委會法律秘書”快快到崗，指導業委會在法律指引下有序組織參與共建共治共享。
業委會法律秘書，這是半淞園路街道今年的首創。目前經過系統培訓，首批20位具有專業法律知識背景的學員已順利結業，將深入各社區參與業委會法治評估等工作。
今年，半淞園路街道將繼續深耕業委會法治化建設，在現有業委會法治評估的基礎上，將每年一次的法治評估范圍，由業委會擴展到居委會、物業公司等，科學地對多元社區治理主體實施“全方位體檢”，讓法治評估成為社區治理建設的“度量衡”和“指揮棒”。
依托“社區治理法治綜合評估”體系建設，半淞園路街道探索試點實施“業委會秘書制度”，提升法治意識，通過加強專業化培訓，選拔培養專業優秀人才，為業委會減負增能，助力民主協商議事，更以法治思維助力持續提升業委會規范化水平，助力“三駕馬車”良性運轉。
比如，經過前一輪法治評估，部分業委會或因材料不齊全或流程不完整而沒有得到好成績。今年，“業委會秘書”剛開始試點，轄區內的越紀公寓小區、精文苑小區業委會立刻行動起來，主動推選出兩名熱心公益的小區業主參與相關培訓，為小區建設培養儲備人才。（記者 顧一瓊）