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金科服務:掛牌上市 港股市場迎第七家在管面積破億物業服務企業

發布: 2020-11-18     文章來源:     查看: 980次


# 金科服務上市

步入11月中旬,物管行業的年底上市大戲再次拉開帷幕。

1117日,金科服務(09666.HK)在港交所主板正式掛牌上市,開盤報價46.05港元,高開3.02%,總市值約291.5億港元。

隨著金科服務的成功上市,港股市場迎來繼彩生活(3.64億平方米)、雅生活服務(3.53億平方米)、碧桂園服務(3.20億平方米)、保利物業(3.17億平方米)、綠城服務(2.26億平方米)、中海物業(1.58億平方米)之后,第七家在管面積破億的上市物業服務企業。(數據截止到2020630日)

01資本重注的西南第一物業服務企業

金科服務于2000年在重慶成立,作為金科集團旗下的物業服務企業,金科服務的發展可謂是一帆風順。隨著金科集團在全國范圍內攻城略地,金科服務也走出西南,進軍全國。2019年,金科服務在管面積成功突破1億平方米,達到1.297億平方米。

招股書顯示,2017年至2019年,金科服務在管面積由17年底約6240萬平方米增至截至19年底約1.205億平方米,到2020年上半年續增至1.297億平方米,復合年增長率約39%,同期合約面積仍有2.56億平方米。

2017年至2019年,金科服務收益由10.47億增至23.28億元,復合年增長率為49.1%,凈利潤由2017年的1.14億增至2019年的3.74億,復合年增長率約為81.5%。

除了亮眼的業績,金科服務也十分注重在社區增值服務方面的拓展。2016年,金科服務建立小區大數據中心;2017年,開發金科大小區的一站式在線服務平臺;2018年,建立云服務中心……截止目前,金科服務已經發展成為西南地區實力第一的綜合智慧物業服務商。

而在929日,中物研協和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合開展的“2020物業服務企業綜合實力和品牌價值測評成果發布會上,金科服務更是獲評“2020物業服務企業綜合實力509位。

作為國內僅有的幾家管理面積破億的頭部物業服務企業,金科服務的上市也吸引了資本市場的廣泛關注。

據公開資料顯示,本次金科服務擬在全球發售132,911,400股股份,其中香港發售11,962,000股,國際發售120,949,400股;每股發售區間為41.8港元至47.6港元,以44.7港元的中位數計,經扣除就全球發售應付的包銷傭金及其他估計開支后,預計所得款凈額約為57.381億港元。

同時,金科服務引入泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3WChina Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名基石投資者,合計認購金額為26.737億港元,約占總募資金額的40%,客觀上有利于后續股價的穩定。其中泰康人壽認購1390.5萬股,高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金均認購927.0萬股。

02強外拓開啟規模增長時代

1029日,金科股份公布第三季度報告。公告顯示,20201-10月,金科股份及所投資的公司實現銷售金額約1,729億元,房地產銷售面積約1,680萬平方米。在土地儲備方面,今年前三季度,金科股份新增土地123宗,計容建筑面積1995萬平方米。

背靠千億級的母公司,金科服務的發展軌跡與大多數拆分上市的物業服務企業類似,都是憑借母公司強大品牌知名度、大量土地儲備及雄厚的土地收購實力,獲得了大量管理面積。2017年,金科集團為其貢獻在管面積一度達到其總在管面積的66.6%。

但是隨著企業的發展,依靠母公司輸血的模式已經不能滿足金科服務的發展需求。近年來,金科服務開始不斷加大外拓項目的力度,降低對母公司的依賴。

據招股書顯示,2017年至今年前6月,金科集團貢獻的在管面積占比分別占總在管面積的66.6%、52.7%、47.1%46.6%;來自外拓的在管面積占比分別為32.5%、45.6%、48.3%48.5%。由此可見,金科服務對關聯方的依賴在逐年降低,特別是2019年起,其第三方外拓項目面積已經成功超過關聯方。

與此同時,金科服務來自外拓項目的收入占總收入的比例也從2017年的25.2%提升至2019年的34.9%,并于2020年上半年進一步增至36%。

在內生增長和外拓增長的雙重加持下,金科服務在管面積進入快速增長期。截至2020630日,金科服務已進入北京、重慶、武漢、長沙等133座城市,合同簽約843個項目,合同總建筑面積約為2.56億平方米,及共有487個在管物業管理項目,在管總建筑面積約為1.30億平方米。

從區域分布看,金科服務管理的物業項目已經覆蓋西南、華東及華南、華中等地區。公開招股書顯示,金科服務已連續6年保持中西部市場占有率第一。

03智慧科技服務成業務第四極

作為一家以智慧命名的物業服務企業,金科服務十分注重其智慧科技在其業務中的運用。金科服務在招股書中也表示,公司以大數據、物聯網智慧服務平臺為驅動,為住宅、商業樓宇等業態提供智慧服務綜合解決方案。

其實,2016年金科服務就開始探索智慧化升級,是國內率先提出人力機械化、機械智能化的服務企業。2018年,金科服務將服務+科技、服務+生態發展之路提升到公司戰略層面。以大數據、物聯網智慧服務平臺為驅動,公司不僅為住宅社區、產業園區、商寫樓宇等業態提供智慧服務綜合解決方案,更將智慧服務的落地應用向城市級服務場景延伸。

經過數年的發展,金科服務的智慧科技服務業務已經成為與物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務并列的第四大業務線。

根據招股書介紹,智慧科技服務主要專注于向物業開發商、物業管理公司及其他公司、業主提供智能解決方案,具體而言,主要包括以下三個方面的服務:

智慧設計服務:為物業開發商提供有關項目施工的智能功能解決方案,包括但不限于高科技家庭安防系統、閉路電視安防系統、智慧門禁系統、保安巡邏系統、智能化承載網絡系統、智慧社區服務平臺、公共設施監控系統及機房建設系統,且向業主銷售智能化科技產品。

智慧案場服務:為各類物業提供技術服務以吸引購房客或商業租客,主要包括生命家房屋展示服務,借此幫助物業開發商展示及推廣其物業所用的先進技術;為若干案場服務開發數字案場,一款可用于在預售地點系統性地記錄及管理員工及訪客的軟件應用程序,讓物業開發商可便利追蹤現場人流量及更好地管理其預售活動。

智慧綜合運營平臺服務:開發、定制、安裝及維護IBMS(智能建筑管理系統)運營平臺,通常包括各種軟硬件系統,如云門禁平臺、視頻監控平臺、面部識別系統、一氧化碳監測系統及云車管平臺。

上述智慧科技服務在2017年、2018年及2019年,分別為金科服務帶來人民幣640萬元、人民幣1060萬元及人民幣2687萬元的收益,分別占同期總收益的0.6%、0.7%1.2%。截止2020年上半年,智慧科技服務已經為金科服務帶來人民幣26423萬元的收益,占同期總收益的1.9%。

雖然金科服務將智慧科技服務表述為主要業務之一,但是目前其占比依然比較小。未來,金科服務想要擺脫物業勞動密集型的桎梏,可能需要進一步加大研發的投入。

最終實現金科服務在招股書中所說的,依托其領先的技術實力,從中國其他物業管理服務供應商中脫穎而出。

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