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做好維修資金續籌 發揮房屋“養老金”作用

發布: 2020-11-19     文章來源:     查看: 202次

住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的專項資金。我國自1998年起開展維修資金的歸集和使用工作,近年來隨著房地產業的高速發展,維修資金的歸集總量也逐年增加,以常州市金壇區為例(以下簡稱金壇區),截至20206月,維修資金的歸集量已經突破10億元。

伴隨著房屋使用年限的增長,住宅共用部位和共用設施設備的維修和更新改造范圍逐年擴大。2010年之前,金壇區維修資金使用范圍主要包括房屋屋頂、外墻滲漏、房屋雨水管破損更換、樓道單元門維修等房屋本體公共部位的維修,2010年起開始涉及小區停車位改造、小區道路維修、電梯更換等公共部位、共用設施設備的維修和改造,2016年起開始涉及小區監控設施和消防設施的維修和改造,維修資金的有序使用,為保障小區的和諧穩定發揮了重要作用。

資金使用范圍的不斷擴大,導致了維修資金使用規??焖僭黾?。2018、2019年,金壇區維修資金的使用金額均已接近1000萬元,維修資金的大規模使用,又導致了部分小區的維修資金捉襟見肘,甚至出現資金不足的情況。目前,金壇區維修資金信息系統已建業主賬戶約12萬戶,業主賬戶余額不足30%的有6494戶,約占業主賬戶總量的5%。加之部分1999年前建成的老舊小區尚未交存維修資金,(金壇區成規模的33個老舊小區中交存維修資金的只有14個,僅占老小區總數的42%),因此維修資金續籌工作已經迫在眉睫,急需盡快開展。

01開展維修資金續繳的必要性

金壇區的維修資金使用狀況是大部分城市,特別是縣級區域城市的一個縮影。習近平說:“人民對美好生活的向往,就是我們的奮斗目標。通過開展維修資金的續籌,確保維修資金持續可用,發揮房屋養老金的作用,將能有效解決居民日常生活中的各類問題,提高居民生活品質。具體而言,開展維修資金續繳工作有以下必要性:

一是有利于延長房屋使用壽命,保障居民安全。房屋作為一個特殊的商品,其也有著自身的保修期,《建設工程質量管理條例》中對房屋各項部位的保修期,均作出了明確規定,除去房屋結構主體外,保修期最長的為防水工程,保修期為5年。按此標準計算,金壇區約有110個小區已過保修期,約占小區總數的70%。上述小區保修期后出現的維修問題,可通過使用維修資金得到及時解決,能夠有效延長小區房屋的使用壽命。

二是有利于改善居民生活品質,提升居民的幸福感。維修資金作為小區共用部位、共用設施設備的更新改造資金,可以滿足居民對生活品質提升的需求。如小區停車難問題,可以動用維修資金改擴建公共停車位。電梯作為高層住宅的必備設施,隨著使用年限的增加,設備也將進入大修期。據統計,金壇區在2005年左右投入使用的電梯約有二百臺,至今投入使用已有十五年,基本已達到電梯的使用年限。居民可申請維修資金對電梯進行維修更換,避免電梯帶病作業,造成安全隱患。通過使用維修資金實施小區微改造,提升住區功能,才能不斷提升居民的幸福感。

三是有利于解決社區治理難題,建立共建共治共享新局面。20207月,國務院發布了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。我國將開展新一輪的老舊小區綜合整治工作,文件指出,改造中應當合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則,積極推動居民出資參與改造,可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。因此,將維修資金作為居民集體出資的一種重要手段,也能引導居民參與到小區治理中來,真正發揮其小區主人翁作用,逐步形成共建、共治、共享的社會治理新格局。


02開展維修資金續繳工作的探索

維修資金的長期可持續性使用,無論對居民生活還是對社區治理,都發揮著重要的作用。就如何開展維修資金的續籌工作,《住宅專項維修資金管理辦法》第十七條規定業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的,應當及時續交。成立業主大會的,續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的,續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。

江蘇省又進一步明確了續籌工作應在辦理產權轉移登記時完成,在《江蘇省物業管理條例》第七十七條規定住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定,續籌住宅專項維修資金。業主申請房地產轉移登記時,應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。常州市市區從2013年起開展維修資金續籌工作,在辦理二手房產權過戶時由不動產登記中心查詢房屋維修資金余額是否足額,截止2019年底,共查詢約15萬戶,補交約2萬戶,續籌資金近億元,有效保障了維修資金的正常使用。

03推進維修資金續繳工作的建議

維修資金作為房改制度深化改革,保障住房私有化順利實施的衍生品,實施20年來,有效解決了小區內共有部位和共用設施設備的維修,在保障小區安全穩定運行工作中,起到了至關重要的作用,如何有效保障維修資金長期可持續使用,應當受到各地政府的重視。筆者的建議有四個方面:

一是要理順續存工作機制。在實際工作中,由業主大會決定維修資金續籌難度較大。常州市至今未有小區通過業主大會形式續籌維修資金。目前最有效的方法就是在房地產環節補足,但如果法律沖突不解決,該項工作想全域推進存在較大困難,即使部分區域已經開展也存在法律隱患。建議由省、市政府層面牽頭理順相關法律效力,統籌指導各地建立統一的維修資金續籌模式,推動在二手房交易轉讓環節補足維修資金,保障業主權益。

二是嘗試公共收益補充。按照《江蘇省物業管理條例》等法律法規規定,前期物業服務期間將不低于70%的公共收益納入本小區維修資金;成立業主大會后,結合小區實際,可將屬于全體業主的公共收益納入維修資金賬戶,統一管理,建立維修資金長效續籌機制。

三是探索分期續籌模式。由于一次性補繳金額較大,小區業主意見較多,可以探索采用并入物業服務費測算項目,分期續籌的方法,如深圳市維修資金的收繳模式中,業主需按照建筑面積每月交存日常收取的物業專項維修資金。

四是加強續籌工作保障。建立誠信機制,將拒絕或滯繳續籌維修資金的業主信息告知金融部門,記入個人誠信檔案,納入征信體系。對確實無能力續籌的業主,建議政府相關部門出臺相關政策、幫助對接社會公益團體或個人幫助解決。

綜上所述,對于維修資金的續籌問題,各地政府應當通力合作,落實部門職責,通過業主參與、政策保障的方式,共同做好維修資金續籌工作,為小區的長治久安夯實基礎。(原載于《中國物業管理》2020年第10期)

作者單位:常州市金壇區物業管理處

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